La asamblea elige al comité. Y después le pide cuentas.Estar en el comité no es decorativo: a qué te expones y qué te protege.
Mucha gente entra al comité porque alguien tenía que estar, o porque queda bien. Y la mayoría cree que, mientras no firme cheques, no pasa nada. La Ley 21.442 dice otra cosa: el comité representa a la asamblea, el presidente carga obligaciones con multa propia, y es el comité quien debe recibir la cuenta del administrador todos los meses. Acá está lo que la ley dice, con el artículo al lado, y lo que deja sin decir.
Guía actualizada el 2026-11-06
Representas a la asamblea, con todo lo que eso significa
La frase clave está en el artículo 17 y pasa desapercibida.
El comité tiene la representación de la asamblea
La ley es literal: el comité de administración tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de sesión extraordinaria y no hubieren sido delegadas. Es decir, cuando el comité acuerda algo, no opina: decide en nombre de todos los copropietarios.
Ley 21.442, art. 17 inc. 2°
Y quien representa a otro, responde como mandatario
La Ley 21.442 no usa la palabra mandato, pero el Código Civil sí define así la representación por encargo: el mandatario debe ceñirse a los términos del mandato, responde hasta de la culpa leve en su desempeño, y queda obligado a dar cuenta de su administración. Si el comité aprueba un gasto sin respaldo o cursa una multa que un juzgado después deja sin efecto, los copropietarios tienen a quién reclamarle.
Código Civil, arts. 2116, 2129, 2131 y 2155
Lo que excede el encargo, es a título personal
El mandatario que se extralimita no obliga al mandante frente a terceros, salvo que éste ratifique. Un comité que contrata una obra que era materia de asamblea extraordinaria, sin delegación, se expone a que la comunidad no la reconozca.
Código Civil, art. 2154 · Ley 21.442, arts. 14 y 17
Si eres el presidente, tienes obligaciones con multa propia
Es la única sanción personal que la ley escribe con nombre y apellido, y recae en una sola persona.
Custodiar el libro de actas y los respaldos
El presidente del comité de administración deberá mantener bajo su custodia el libro de actas, los antecedentes que respalden los acuerdos adoptados, las copias autorizadas de las reducciones a escritura pública e inscripciones requeridas por esta ley y una copia del archivo de documentos del condominio.
art. 17 inc. 8°
Mantener el libro de novedades y responder en 20 días
Debe mantener a disposición de la comunidad un libro de novedades donde se registren reclamos y solicitudes fundadas. Las solicitudes efectuadas al administrador o al comité en ese libro deberán ser respondidas dentro de un plazo máximo de veinte días corridos.
art. 17 incs. 8° y 9°
Entregarlo todo al sucesor
Concluido su mandato, el presidente del comité deberá hacer entrega de los documentos antes señalados a quien le suceda en el cargo.
art. 17 inc. 8°
La multa: de una a tres UTM, duplicable
La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de reincidencia o falta de subsanación. Es una multa a la persona, no a la comunidad.
art. 17 inc. 8°
Si el administrador falta, el presidente es el administrador
Es la exposición más grande y la menos conocida. El artículo 18 dice que en caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración. El día que el administrador renuncia, desaparece o es removido y no hay reemplazo, el presidente hereda por ley las funciones del artículo 20: cuidar los bienes comunes, efectuar las mantenciones, inspecciones y certificaciones de gas y ascensores, recaudar, llevar la contabilidad, velar por el cumplimiento legal, y responder por el personal. Sin haber firmado nada.
Por eso «no hay administrador» no es un vacío: es que el presidente lo es, con todas sus consecuencias.
El comité es quien debe recibir la cuenta, todos los meses
Acá está la obligación que más comités incumplen por omisión, y la que más los expone cuando algo se destapa.
Cuenta documentada y pormenorizada, mensual
El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión, ante el comité de administración en forma mensual y ante la asamblea de copropietarios en cada sesión ordinaria y al término de su administración.
art. 21 inc. 1°
Con cartolas, remuneraciones, previsión y seguros
En cada cuenta debe consignar el detalle de los ingresos y gastos, incluida las remuneraciones y pagos relativos a seguridad social del personal contratado, así como el saldo de caja, entregando una copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de los seguros contratados.
art. 21 inc. 2°
Y con 24 horas de anticipación
La documentación debe estar a disposición de los copropietarios y arrendatarios y ser proporcionada con, al menos, veinticuatro horas de antelación respecto de las reuniones del comité en que deba rendirse la cuenta mensual.
art. 21 inc. 3°
El comité instruye al administrador
El administrador debe actuar según las instrucciones que le imparta la asamblea de copropietarios o el comité de administración, y se mantiene mientras cuente con la confianza de la asamblea. Si el comité nunca pidió la cuenta ni instruyó nada, no es que no tuviera poder: es que no lo usó.
art. 18 inc. 1° y final
Cuando falta plata y se pregunta quién debía haberlo visto, la respuesta de la ley es el comité, mes a mes. El «yo no sabía» vale poco si la obligación era saber.
Lo que la ley no dice
Tan importante como lo anterior, para no asustarse de más.
No hay responsabilidad solidaria por los actos del administrador
Ningún artículo hace a los miembros del comité responsables solidarios de lo que el administrador hace o deja de hacer. La exposición del comité es por lo propio: lo que acuerda, lo que custodia y lo que debió exigir.
Vacío: ni la ley ni el Reglamento (D.S. N°7) lo establecen
No hay responsabilidad penal por estar en el comité
La penal existe solo si se participa: firmar pagos sabiendo, aprobar gastos falsos, callar un desfalco conocido. Integrar el comité, por sí solo, no es un delito ni una presunción de nada.
Regla general del derecho penal; la Ley 21.442 no crea tipos penales para el comité
En lo laboral, el empleador es la comunidad
Las multas y embargos por un conserje mal despedido o cotizaciones impagas se pagan con fondos de la comunidad, no del bolsillo de los miembros del comité, salvo que alguno actúe en los hechos como representante del empleador.
Código del Trabajo, art. 4 (presunción de representación del empleador)
Antes de que exista comité, el que actúa responde solo
Mientras no se nombre el comité, cualquiera de los copropietarios podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, siendo responsable conforme al artículo 2288 del Código Civil (agencia oficiosa).
Ley 21.442, art. 17 inc. 1°
Ni la ley ni su reglamento contienen norma expresa sobre la responsabilidad patrimonial de los miembros del comité ni sobre un seguro para ellos. Se declara como vacío, no como exención: la regla general del mandato sigue aplicando.
Lo único que de verdad te protege
No es hacer el trabajo del administrador: eso te expone más, porque pasas a responder por la operación. Lo que te protege es dejar rastro de que ejerciste el control que la ley te asigna.
Pedir la cuenta mensual por escrito
La del artículo 21, con cartolas, remuneraciones, previsión y seguros. Si no llega, la solicitud queda en el libro de novedades y el plazo de 20 días empieza a correr.
arts. 17 inc. 9° y 21
Dejar en acta qué se pidió y qué llegó
Un comité con actas que dicen «se solicitó la rendición; no fue entregada» está en otra posición que uno que nunca preguntó. El acta es la prueba de que el control existió.
art. 17 inc. 8°
Custodiar los documentos y entregarlos
Libro de actas, respaldos de acuerdos, escrituras y archivo del condominio: bajo custodia del presidente, y entregados al sucesor. Es lo único con multa propia, y lo más fácil de cumplir.
art. 17 inc. 8°
Exigir y registrar. Eso es lo que la ley espera del comité, y lo que te cubre cuando algo se destapa.
Guías sobre esto mismo
Escritas contra la norma vigente y con casos reales de prensa chilena, con medio y fecha. Son de uso libre para tu comité, nos contrates o no.
El comité: qué puede decidir sin asamblea
De tres a cinco miembros, máximo tres años, solo copropietarios al día. Y te pueden designar por sorteo.
Verifica a tu administrador en el Registro Nacional
Cómo consultarlo en dos minutos, por qué «inscrito» no es lo mismo que «vigente», y cómo se reclama ante la SEREMI si hay que llegar a eso.
Asambleas que no se puedan impugnar
Plazos de citación, quórums, quién vota y qué debe decir el acta para que el acuerdo se sostenga.
¿Tu comité está exigiendo lo que la ley le manda exigir?
El diagnóstico gratuito revisa si existe la rendición mensual del artículo 21, si las actas respaldan los acuerdos, y en qué estado están las obligaciones del edificio. Es de la comunidad, nos contrates o no, y sirve igual para exigirle a la administración que tienes hoy.