Lo que no está escrito en el contrato se discute cuando ya es tarde.Firma con todo a la vista: las ocho cláusulas del contrato con el administrador.
La Ley 21.442 fija el marco: lo nombra la asamblea, el honorario lo fija el comité, debe estar inscrito en el Registro Nacional, rinde cuenta todos los meses y puede ser removido en cualquier momento. Todo lo demás —qué incluye el honorario, cómo se rinde, quién firma en el banco, cómo se entrega el edificio cuando termina— lo dice el contrato, o no lo dice nadie. Esta es la lista para revisar antes de firmar, y para comparar con el contrato que ya tienes.
Guía actualizada el 2026-11-06
Lo que la ley ya decidió por ti
Cuatro reglas que ningún contrato puede cambiar. Si el que te ofrecen las contradice, ya sabes algo del que lo redactó.
Lo nombra la asamblea y consta en escritura pública
El administrador lo designa la asamblea de copropietarios en sesión ordinaria; la designación consta en el acta y se reduce a escritura pública. Un contrato firmado solo por el comité, sin ese acuerdo, no tiene de dónde colgarse.
Ley 21.442, arts. 14 inc. 4° y 18 inc. 2°
El honorario lo fija el comité
Para efectos de esta ley, la remuneración u honorarios de los administradores será fijada por el comité de administración. El administrador propone; el comité fija. No al revés.
art. 19 inc. 2°
Debe estar inscrito y vigente en el Registro Nacional
Puede desempeñarse a título gratuito u oneroso, pero debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Verificarlo toma dos minutos y no requiere clave.
art. 19 inc. 1° y Título XIII
Dura mientras tenga la confianza de la asamblea
Se mantiene en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma. Y no puede integrar el comité.
art. 18 inc. final
En lo que la ley calla, el contrato de administración se rige por las reglas del mandato del Código Civil: el administrador es un mandatario de la comunidad, debe ceñirse a los términos del encargo, responde hasta de la culpa leve y está obligado a dar cuenta.
Remisión expresa del artículo 19 inciso final al Título XXIX del Libro Cuarto del Código Civil (artículos 2116 y siguientes).
Las ocho cláusulas que debería tener
En el orden en que conviene leerlas. Las cuatro últimas son las que casi ningún contrato trae.
Quién es quién, con el Registro a la vista
Nombre o razón social, RUT, número y vigencia de la inscripción en el Registro Nacional, y la persona natural que ejercerá en terreno si el administrador es una empresa. Y el acuerdo de asamblea que respalda el nombramiento, con fecha.
arts. 18 inc. 2° y 19 inc. 1°
Las funciones, y cuáles requieren acuerdo del comité
La ley lista catorce funciones. El contrato debe decir cuáles se ejecutan solas y cuáles pasan por acuerdo del comité: contratar y despedir personal, suspender servicios a morosos y contratar seguros ya lo exigen por ley; el contrato puede sumar otras, como gastos sobre cierto monto o cambios de proveedor.
art. 20 N° 9, 10 y 12
El honorario: cuánto, qué incluye y qué no
Monto o fórmula, periodicidad y reajuste. Y la lista de lo que no cobra aparte: asambleas, visitas, cobranza, certificados de deuda. Más una cláusula que prohíba recibir comisiones, descuentos o pagos de proveedores del edificio.
art. 19 inc. 2° · Código Civil, art. 2116 (el mandato es un encargo de confianza)
La rendición mensual, con formato y fecha
Que diga que cada mes, antes de tal día, entrega la cuenta del artículo 21 con los contenidos del artículo 24 del Reglamento: cinco conceptos, cuentas conciliadas, pago por unidad, pasivo, cartolas del banco y respaldos. Y con 24 horas de anticipación a la reunión del comité.
Ley 21.442, art. 21 · D.S. N° 7, art. 24
Las cuentas bancarias, a nombre de la comunidad
Todas las cuentas a nombre de la comunidad de copropietarios, nunca del administrador ni de su empresa. Quiénes firman, qué montos requieren doble firma, y que el comité tenga acceso de consulta directo al banco, no a través de la administración.
art. 21 inc. 2° (copia informada por el banco de todas las cuentas)
El personal: empleador es la comunidad
Que los contratos del personal se firmen en representación de la comunidad, que las cotizaciones se paguen con comprobante en la rendición, y que ningún término de contrato se ejecute sin acuerdo del comité en acta.
art. 20 N° 10 · art. 21 inc. 2°
Cómo termina: por las dos partes
Por la comunidad: remoción por acuerdo de asamblea en cualquier momento, sin multa ni permanencia mínima que la impida. Por el administrador: renuncia con un aviso suficiente para que la comunidad nombre reemplazo sin quedar a la deriva. Y la obligación de rendir la cuenta final al término.
art. 18 inc. final · art. 21 inc. 1° · Código Civil, arts. 2163, 2165 y 2167
El traspaso: inventario, plazo y claves
Una lista de lo que se entrega al terminar —contabilidad, cartolas, contratos, escrituras, actas, certificaciones, pólizas, plan de emergencia, registro de copropietarios, claves de sistemas y accesos bancarios—, en qué plazo, y a quién. Sin esta cláusula el traspaso se negocia cuando ya no hay relación.
arts. 18 inc. 2° (archivo de documentos) y 20 N° 7 (libro de actas)
Un contrato con estas ocho cláusulas no hace bueno a un administrador. Pero hace que el malo se note en el segundo mes, no en el segundo año.
Las dos cláusulas que no deberían estar
La primera es la permanencia mínima con multa: una cláusula que castigue a la comunidad por remover al administrador antes de cierto plazo. La ley dice que se mantiene mientras cuente con la confianza de la asamblea y puede ser removido en cualquier momento; el mandato civil, que el mandante puede revocarlo a su arbitrio. Una multa por ejercer ese derecho es, cuando menos, una cláusula que se va a discutir en un juzgado, y mientras se discute, frena el cambio. La segunda es la renovación automática sin acuerdo: el administrador lo nombra la asamblea, y un contrato que se renueva solo convierte un nombramiento en una costumbre. Si el edificio quiere seguir, que lo vote.
Lo que se afirma sobre la permanencia mínima es interpretación de los artículos 18 y 2165, no un fallo. Se declara así.
Cómo usar esta lista con el contrato que ya tienes
No hace falta cambiar de administrador para exigir el contrato que corresponde.
Pide el contrato y el acta de nombramiento
Muchos comités no tienen copia del contrato vigente ni del acta que lo respalda. Deben estar en el archivo de documentos del condominio, bajo custodia del presidente.
arts. 17 inc. 8° y 18 inc. 2°
Marca las ocho cláusulas: cuáles están y cuáles faltan
Lo que falte se puede incorporar por anexo, con acuerdo del comité, sin tocar el nombramiento. El honorario, en particular, lo fija el comité: si no está escrito qué incluye, el comité puede escribirlo.
art. 19 inc. 2°
Lo que no se acepte, va al acta y a la asamblea
Un administrador que se niega a rendir con el formato del Reglamento o a tener las cuentas a nombre de la comunidad está diciendo algo. La asamblea decide si lo mantiene.
arts. 14 inc. 4° y 18 inc. final
Guías sobre esto mismo
Escritas contra la norma vigente y con casos reales de prensa chilena, con medio y fecha. Son de uso libre para tu comité, nos contrates o no.
Verifica a tu administrador en el Registro Nacional
Cómo consultarlo en dos minutos, por qué «inscrito» no es lo mismo que «vigente», y cómo se reclama ante la SEREMI si hay que llegar a eso.
La rendición mensual: qué debe traer
Cuenta documentada todos los meses, con cartolas del banco, remuneraciones y seguros. Cómo leerla en diez minutos y las cinco señales de que algo no cuadra.
Estar en el comité: a qué te expones
Representas a la asamblea, el presidente tiene multa propia y reemplaza al administrador si falta. Y lo único que te protege es exigir la cuenta mensual.
Con nosotros firmas con todo a la vista, porque el contrato es este
Nuestro contrato trae las ocho cláusulas, incluida la salida sin multa y el traspaso con inventario. Pide el diagnóstico gratuito y lo recibes junto con el informe: así el comité compara el contrato que tiene con el que debería tener, nos contrate o no.