Las llaves, las claves y la contabilidad: lo primero que hay que tener en la mano.El administrador renunció. Desde hoy, el administrador eres tú.
Da lo mismo si renunció, si lo removió la asamblea o si simplemente dejó de contestar: la Ley 21.442 no deja el cargo vacío. En ausencia del administrador actúa como tal el presidente del comité, con todas las funciones del cargo. Esta guía es para esa semana: qué hacer primero, qué exigirle al que se va, y cómo nombrar al siguiente de modo que el nombramiento no se discuta después.
Guía actualizada el 2026-11-06
No hay vacío: el presidente del comité es el administrador
El artículo 18 es de una línea y cambia toda la semana: en caso de ausencia del administrador, actuará como tal el presidente del comité de administración. No es una opción ni una buena práctica: es la ley operando sola. Desde el día en que el administrador deja de estar, el presidente carga con las funciones del artículo 20: cuidar los bienes comunes, mantener y certificar las instalaciones, recaudar los gastos comunes, representar a la comunidad en juicio, citar a asamblea y contratar o despedir personal con acuerdo del comité. Y si el edificio tampoco tiene comité, cualquier copropietario puede ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación, respondiendo conforme al artículo 2288 del Código Civil.
Por eso la pregunta no es «quién se hace cargo mientras tanto». Ya se sabe quién. La pregunta es cuánto tiempo quiere ese presidente cargar con eso.
La primera semana, en orden
Siete cosas, en este orden. Las tres primeras son del mismo día.
Deja constancia en acta de la ausencia
Una sesión de comité, aunque sea breve, que registre la fecha desde la cual el administrador no ejerce, por qué (renuncia, remoción, abandono) y que el presidente asume por el artículo 18. Esa acta es la que después explica cada acto que haga el presidente.
Ley 21.442, arts. 17 inc. 8° y 18
Asegura el acceso al dinero y a los registros
Cuentas bancarias de la comunidad, sistema de gastos comunes, claves, libro de actas y archivo de documentos. El administrador saliente sigue obligado a rendir cuenta al término de su administración: pídesela por escrito, con cartolas y saldo de caja, ese mismo día.
art. 21 incs. 1° y 2°
Pide la carpeta completa del edificio
Escrituras de nombramiento, contratos del personal con sus liquidaciones y cotizaciones, contratos con proveedores, pólizas, certificaciones de gas y ascensores, plan de emergencia, registro de copropietarios y los convenios de pago vigentes. Deja por escrito qué llegó y qué no.
arts. 6 inc. 4° (convenios), 16 (registro), 18 inc. 2°, 21 y 40
Revisa lo que vence este mes
Remuneraciones y cotizaciones del personal, seguro colectivo contra incendio, certificaciones y las cuentas de servicios. Un mes sin administrador suele terminar en cotizaciones impagas, y eso es multa y embargo para la comunidad, no para el que se fue.
arts. 20 N° 2 y 12, 21 inc. 2° y 43
Avisa a la comunidad, por escrito y sin dramatizar
Un comunicado del comité: desde cuándo no hay administrador, quién actúa mientras tanto, por dónde se paga el gasto común y cuándo se cita a asamblea para nombrar al siguiente. Lo que no se informa se llena con rumores.
art. 17 inc. 2° (el comité representa a la asamblea)
Cita a la asamblea para designar administrador
La designación es materia de sesión ordinaria y puede ir en la misma citación que la cuenta del saliente. Entre cinco y quince días de anticipación, a todos los copropietarios del registro, con la materia en la tabla.
arts. 14 inc. 4° y 16
Reduce el acta a escritura pública
El nombramiento del nuevo administrador debe constar en el acta de la sesión y reducirse a escritura pública por la persona facultada en la misma acta o, si no se dijo, por cualquier miembro del comité. Sin eso, el banco, el Registro y cualquier tercero pueden seguir tratando al anterior como administrador.
art. 18 inc. 2°
Los pasos 6 y 7 son los que la mayoría deja para después. Y «después» es donde el presidente lleva tres meses siendo administrador sin haberlo elegido.
Qué exigirle al que se va
La ley le pone una obligación de salida y el comité tiene que cobrarla.
La cuenta final, documentada y pormenorizada
El administrador debe rendir cuenta ante la asamblea al término de su administración, con el detalle de ingresos y gastos, remuneraciones y seguridad social del personal, saldo de caja, copia informada por el banco de todas las cuentas y sus cartolas, y respaldo de pago de los seguros.
art. 21 incs. 1° y 2°
Las escrituras y el archivo del condominio
Copia autorizada de las escrituras de nombramiento debe mantenerse en el archivo de documentos del condominio, y al administrador le corresponde agregar a la carpeta copia del libro de actas y de los acuerdos. Si no están, es él quien debe decir dónde quedaron.
arts. 18 inc. 2° y 20 N° 7
Las gestiones de cobro de los morosos
Debe informar al comité las gestiones realizadas para el cobro de las obligaciones de los morosos. Al salir, esa lista es lo que permite seguir cobrando sin empezar de cero.
art. 20 N° 4
Si no entrega: queda en el libro y en acta
La solicitud va al libro de novedades y al acta del comité, con fecha. Lo que no se entregó se reconstruye, pero la constancia de que se pidió es lo que separa al comité de la responsabilidad por el hueco.
art. 17 incs. 8° y 9°
Cómo nombrar al siguiente sin que se caiga
Cuatro requisitos. Si falta uno, el nombramiento se discute.
Lo nombra la asamblea, no el comité
Al comité le corresponde preseleccionar, fijar los honorarios y supervisar; la designación y la remoción del administrador son de la asamblea, en sesión ordinaria. Un administrador «contratado por el comité» sin acuerdo de asamblea es un contrato sin respaldo.
arts. 14 inc. 4°, 18 inc. 1° y 19 inc. 2°
Con inscripción vigente en el Registro Nacional
Quien administre debe mantener su inscripción vigente en el Registro Nacional de Administradores de Condominios. Se consulta en dos minutos, sin clave, y «inscrito» no es lo mismo que «vigente».
art. 19 inc. 1°
En acta, reducida a escritura pública
La designación consta en el acta de la sesión y se reduce a escritura pública. Copia autorizada queda en el archivo del condominio.
art. 18 inc. 2°
Con la cuenta del anterior aprobada o, al menos, observada
Si la asamblea aprueba el balance con observaciones, el administrador saliente debe responderlas en quince días corridos. Nombrar al nuevo sin cerrar la cuenta del anterior es heredarle el problema al que llega.
art. 14 inc. 2°
El nombramiento bien hecho toma una asamblea y una notaría. El mal hecho toma meses de «¿y quién es el administrador?» en el banco.
Lo que no te conviene hacer
Tres atajos que se ven todas las semanas y que salen caros.
Quedarte de administrador «mientras tanto» por meses
El presidente que administra carga con las funciones del artículo 20 y con las obligaciones de custodia que tienen multa propia. Mientras más dura la interinidad, más de la operación queda a su nombre.
arts. 17 inc. 8° y 18
Contratar al primero que conteste
El apuro es real, pero el costo de un segundo cambio en un año es doble: otro traspaso, otra asamblea, otra reconstrucción. Vale más una semana con diagnóstico que un año con el equivocado.
art. 19 (el honorario lo fija el comité; el comité puede exigir)
Dejar que el saliente «termine el mes»
Un administrador removido o renunciado que sigue operando cuentas sin acta que lo respalde es un problema de responsabilidad para todos. Si se necesita un período de transición, que conste en acta, con fecha de término.
art. 18 inc. final (se mantiene mientras cuente con la confianza de la asamblea)
La ley no fija un plazo máximo para nombrar administrador tras la ausencia del anterior ni regula un «administrador interino» distinto del presidente del comité. Se declara como vacío: el único régimen escrito es el del artículo 18.
Guías sobre esto mismo
Escritas contra la norma vigente y con casos reales de prensa chilena, con medio y fecha. Son de uso libre para tu comité, nos contrates o no.
Estar en el comité: a qué te expones
Representas a la asamblea, el presidente tiene multa propia y reemplaza al administrador si falta. Y lo único que te protege es exigir la cuenta mensual.
Verifica a tu administrador en el Registro Nacional
Cómo consultarlo en dos minutos, por qué «inscrito» no es lo mismo que «vigente», y cómo se reclama ante la SEREMI si hay que llegar a eso.
Asambleas que no se puedan impugnar
Plazos de citación, quórums, quién vota y qué debe decir el acta para que el acuerdo se sostenga.
Si te quedaste sin administrador, esta semana sirve de diagnóstico
Pide el diagnóstico gratuito: visitamos el edificio, revisamos lo que dejó el anterior —contabilidad, personal, certificaciones, seguros— y en una semana el comité tiene por escrito qué está bien, qué está vencido y qué falta. Con eso la asamblea nombra sobre hechos, nos elija a nosotros o a otro.